Uma questão polêmica no condomínio tem sido a arrecadação e utilização do fundo de reserva. Como as normas legais a respeito são poucas e os costumes variam de um lugar para outro, não se consolidou nenhuma orientação predominante sobre o tema, mas dois princípios básicos descendem da nossa legislação.

O primeiro deles está na Lei do Condomínio, na parte que prevê que a convenção do condomínio deverá conter, entre as suas disposições, ‘a forma de contribuição para a constituição do fundo de reserva’ (Lei 4.591/64, art. 9º, § 3º, alínea ‘j’), sem, entretanto, disciplinar outros aspectos importantes do fundo de reserva.

A segunda menção legislativa está na Lei do Inquilinato, que cataloga entre as despesas extraordinárias dos condomínios a ‘constituição de fundo de reserva’ (Lei 8.245/91, art. 22, parág. único, alínea ‘g’).

Exceto o fato de que os recursos do fundo de reserva devem ser utilizados no atendimento de despesas extraordinárias, tudo o mais fica por conta dos condôminos, que poderão livremente regular a matéria. Em princípio, a convenção do condomínio deverá estabelecer a forma de contribuição para a formação do fundo de reserva. É importante mencionar com quanto cada condômino contribuirá, se mensalmente ou se um percentual da cota de rateio. Só isso, no entanto, é pouco para que seja feito um bom uso dos recursos recolhidos.

A primeira questão que sempre surge é qual o valor mínimo ou máximo do fundo de reserva? Se estabelecida a contribuição em, por exemplo, 10% do valor da taxa, critério bastante comum, por quanto tempo deve ser recolhido?

Como a lei não estabeleceu limites, convém que o próprio condomínio fixe critérios para que não arrecade mais que o necessário.

Naturalmente, cada edifício tem as suas peculiaridades e não é possível fixar um teto padrão, mas um bom caminho é estabelecer que o fundo de reserva na ultrapasse o montante da receita mensal do condomínio, exceto se obras de recuperação e reforma do prédio estejam em vista. Tal limite poderá ser decidido em assembléia dos condôminos ou determinado no regimento interno do condomínio.

Outra dúvida freqüente sobre o tema é sobre quem movimenta o dinheiro do fundo, se o Síndico ou o Conselho Consultivo. Dadas as importâncias comumente envolvidas, a melhor solução consiste em estabelecer valores de alçada para a movimentação, como fazem os bancos para a aprovação de créditos. O Síndico teria a sua alçada de gastos. Acima deste limite, necessitaria de autorização do Conselho Consultivo. Acima da alçada deste, seria preciso aprovação da Assembléia Geral dos condôminos. Não é difícil aprovar um sistema assim.

Na prática, o melhor problema do fundo de reserva é a sua utilização em desconformidade com o disposto na Lei do Inquilinato. Se o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias do condomínio, e se entre estas se incluem os gastos com a constituição do fundo de reserva, conclui-se necessariamente que o fundo de reserva deve ser utilizado no pagamento de despesas extraordinárias do condomínio, não podendo ser empregado no pagamento de despesas ordinárias nem para cobrir déficits decorrentes da inadimplência de condôminos.

Usos lícitos do fundo incluem, entre outros, obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura das fachadas e esquadrias externas, obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, indenizações trabalhistas e previdenciárias (pela dispensa de empregado em data anterior ao início da locação), instalação de equipamentos de segurança e incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, além de despesas com decoração e paisagismo (Lei 8.245/91, art. 22, parág, único).

Adaptação de Vida em Condomínio – 100 questões do dia-a-dia,
de Luiz Fernando de Queiroz